【摘要】稅收籌劃不是偷稅漏稅,而是在合理合法的前提下,減輕企業(yè)稅收負擔,實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤最大化。本文結合房產稅的特點,從房產稅的征稅范圍、計稅依據(jù)、計征方式、稅收優(yōu)惠等方面對房產稅的稅收籌劃進行探討。

【關鍵詞】房產稅 自用房產 出租房產 稅收籌劃

一、前言

稅收籌劃就是在現(xiàn)行稅制條件下,通過合理利用各種對自己有利的稅收政策和合理安排稅務行為,以獲得最大的稅后利益的一種經(jīng)濟行為。房產稅是以城鎮(zhèn)中的房產為課稅對象,按房產原值減除一定比例或租金向房產所有人或經(jīng)營者征收的一種財產稅。雖然從規(guī)模上看,房產稅始終是一個小稅,但是隨著房地產市場的發(fā)展,國家對房產稅的征管和稽查力度的加大,房產稅已成為企業(yè)稅收的一項重要支出。因此,如何通過科學的稅收籌劃降低企業(yè)的稅負顯得尤為重要。本文根據(jù)房產稅的有關規(guī)定,結合筆者的實際工作經(jīng)驗,擬從房產稅的征稅范圍、計稅依據(jù)、計征方式、稅收優(yōu)惠等方面對房產稅的稅收籌劃進行探討,以盡可能減少企業(yè)稅收負擔,實現(xiàn)企業(yè)效益最大化。

二、房產稅的特點

我國現(xiàn)行的房產稅設立于1986年,是從原房地產稅中分離出來的。1986年9月15日,國務院發(fā)布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》,從當年10月1日開始施行。之后,各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)暫行條例,制定了施行細則。隨著外向經(jīng)濟的迅速發(fā)展,從2009年1月1 日起,房產稅統(tǒng)一了內外稅制的區(qū)別,取消了外資企業(yè)和外籍人員一直沿用的《城市房地產暫行條例》,將外資企業(yè)和外籍人員也納入到房產稅的納稅人之中。房產稅的主要特點:

1.房產稅屬于財產稅中的個別財產稅,其征稅對象是房屋。

2.房產稅的征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。對建在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營性房屋征稅,對建在農村的房屋不管是否用于經(jīng)營,都不征稅。

3.房產稅根據(jù)房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定不同的征稅方法。對于自用的房產,按房產的計稅余值,稅率1.2%,對于出租的房產,按租金收入征稅,稅率12%。

房產稅的這些特點,為房產稅提供了一定的納稅籌劃空間。

三、房產稅稅收籌劃的要點

(一)從征稅范圍進行籌劃

按照稅法規(guī)定,房產稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著,在這范圍之外的房產不用征收房產稅。因此一些對地段依賴性不是很強的納稅人可依此進行納稅籌劃。如對于一些農副產品企業(yè),生產經(jīng)營往往需要一定數(shù)量的倉儲庫,如將這些倉儲庫落戶在縣城內,無論是否使用,每年都需按規(guī)定計算繳納一大筆房產稅和土地使用稅,而將倉儲庫建在城郊附近的農村,雖地處偏僻,但交通便利,對公司的經(jīng)營影響不大,這樣每年就可節(jié)省這筆費用。

(二)從計稅依據(jù)進行籌劃

房產稅的計稅依據(jù)是房產的計稅價值或房產的租金收入,因此根據(jù)房產的用途可以分別進行籌劃。

1.自用房產的稅收籌劃

自用房產的房產稅是依照房產原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納。因此稅收籌劃的空間在于明確房產的概念、范圍,合理減少房產原值。

(1)合理劃分房產原值

稅法規(guī)定,“房產”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產。房屋是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱),能夠遮風避雨,可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物不征房產稅,但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施需要并入原房屋原值計征房產稅。這就要求我們在會計核算時,需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分,單獨列示,分別核算。

(2)正確核算地價

稅法規(guī)定,房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算,而《企業(yè)會計準則第6號——無形資產》規(guī)定,企業(yè)取得的土地使用權通常應確認為無形資產。自行開發(fā)建造廠房等建筑物,相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配;難以合理分配的,應當全部作為固定資產。也就是說對自建、外購房屋業(yè)務,均要求將土地使用權作為無形資產單獨核算,“固定資產”科目中不包括未取得土地使用權支付的費用。因此,企業(yè)在外購土地及建筑物支付的價款時,一定要根據(jù)“配比”的原則,合理分配建筑物與地價款,分別進行帳戶處理。

(3)及時做好財產的清理登記工作

企業(yè)在生產經(jīng)營過程中,難免會出現(xiàn)財產損毀、報廢和超期使用等情況的發(fā)生。作為固定資產的房產,它的掛賬原值是計算房產稅的基礎數(shù)據(jù),它的清理能直接影響房產稅的應稅所得額。因此,企業(yè)一定要及時檢查房屋及不可分割的各種附屬設備運行情況,做好財產清理登記工作,并及時向稅務機關報批財產損失,以減輕稅負。

(4)轉變房產及附屬設施的修理方式

稅法規(guī)定,對于修理支出達到取得固定資產時計稅基礎50%以上,或修理后固定資產的使用年限延長2年以上的,應增加固定資產的計稅基礎。因此,我們在房產修理時,將房產的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出,使每次修理費低于限額,這樣每次修理費可以直接從損益中扣除,不須增加房產的計稅基礎,從而相應減少房產稅稅負。

2.出租房產的稅收籌劃

按照稅法規(guī)定,房產出租的,以房產租金收入計算繳納。因此,對出租房屋稅收籌劃的關鍵在于如何正確核算租金收入。

(1)合理分解房租收入

目前企業(yè)出租時不僅只是房屋設施自身,還有房屋內部或外部的一些附屬設施及配套服務費,比如機器設備、辦公用具、附屬用品。稅法對這些設施并不征收房產稅。而我們在簽訂房屋出租協(xié)議時,往往將房產和這些設施放在一起計算租金,這樣就無形增加了企業(yè)的稅負。因此我們在簽訂房屋租賃合同時,應合理、有效分割租賃收入,將附屬設施及配套服務費單獨計算使用費收入,以減輕房產稅的稅負。

(2)通過關聯(lián)企業(yè)轉租

不少企業(yè)與其子公司等關聯(lián)企業(yè)辦公地點在一起,如果企業(yè)所屬地段較偏僻,可以考慮將閑置的房產出租給關聯(lián)企業(yè)房產稅稅務籌劃,再由關聯(lián)企業(yè)向外出租。由于關聯(lián)企業(yè)不是產權所有人,只是房產轉租人,根據(jù)稅法規(guī)定,轉租不需繳納房產稅。這樣通過將房屋出租方式由直接出租改為轉租,可以減少企業(yè)的整體稅負。

(三)從計征方式進行籌劃

房產稅的計稅方式有從價計征和從租計征,從價計征是按房產計稅價值計征,稅率為1.2%,從租計征是按房產的租金收入計征,稅率為12%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,房屋的租金普遍偏高,而如果房屋是以前年度修建的,則其帳面原值很低,這就造成了兩種計征方法下稅負不一致的情況,“出租”房屋要比“自用”房屋稅負重。因此,要轉變租賃方式,變從租計征為從價計征。

(1)將出租變?yōu)橥顿Y

企業(yè)將房屋對外出租,按規(guī)定要按租金收入繳納房產稅,如將房屋對外投資入股,參與被投資方的利潤分配,共同承擔風險,投資方就不用按12%的高稅率繳納房產稅,而被投資方只需按房屋余值的1.2%繳納,相比之下,這樣計算的房產稅要少得多。

(2)將出租變?yōu)閭}儲管理

出租合同出租房屋屬于從租計征的房產范圍,但如果是倉儲合同則屬于從價計征的房產范圍。雖然,租賃與倉儲是兩個不同的概念,租賃只需提供空房就行了,不對存放的商品負責;而倉儲不僅需要添置設備設施,配備相關的人員,還要對存放的商品負責,從而增加人員的工資和經(jīng)費開支,但這些開支還是遠遠低于節(jié)稅數(shù)額,扣除這些開支后,企業(yè)還是有可觀的收益的。

(3)將出租變?yōu)槌邪?/p>

根據(jù)稅法規(guī)定,如果承包者或承租者未領取任何類型的營業(yè)執(zhí)照,則企業(yè)向其提供各種資產收取的各種名義的價款,均屬于企業(yè)內部分配行為,不屬于租賃行為。因此,如果企業(yè)以自己的名義領取營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證,將房屋承租人聘為經(jīng)營者,將房屋出租行為變?yōu)樽赞k工廠或商場再承包出去,收取承包收入,那么原有的房產就可以按從價計征,這樣就可以避免較高的房產稅。

(四)從優(yōu)惠政策進行籌劃

房產稅作為地方稅種,稅法規(guī)定了許多政策性減免優(yōu)惠。如對損壞不堪使用的房屋和危險房屋,經(jīng)有關部門鑒定,在停止使用后,可免征;企業(yè)大修理停用在半年以上的房產房產稅稅務籌劃,在房屋大修期間免征房產稅;納稅人納稅有困難的,可定期向有關稅務機關申請減征或免征應征稅額等等。作為企業(yè),應充分掌握、利用這些優(yōu)惠政策,及時向稅務機關提出書面減免稅申請,并提供有關的證明,爭取最大限度地獲得稅收優(yōu)惠,減少房產稅的支出。

四、房產稅稅收籌劃中應注意的問題

稅務籌劃可以給企業(yè)帶來節(jié)稅利益,但同時也存在著相應的風險。房產稅的稅務籌劃風險主要是:政策、經(jīng)濟環(huán)境變化風險、稅務行政執(zhí)法力度導致的風險、財務管理和會計核算風險等等。因此,企業(yè)要注意以下問題:

1.稅收籌劃應以合理合法為前提

稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子,因此在進行房產稅稅收籌劃時應堅持依法原則,密切關注房產稅等相關稅收法律政策變動,在不違背國家的各項法律、法規(guī)的前提下,結合企業(yè)自身的實際情況,綜合衡量稅務籌劃方案,才能達到預期的效果和目標。

2.稅收籌劃必須遵循成本一效益原則

稅收籌劃是企業(yè)財務管理的重要組成部分,它涉及籌資、投資、生產經(jīng)營等過程。它應該服從財務管理的目標,即利潤(稅后利潤)最大化。因此在籌劃稅收方案時,不能過分地強調稅收成本的降低,而忽略了因該方案的實施會帶來其他費用的增加或收益的減少,使納稅人的絕對收益減少。

3.稅收籌劃應重視會計與稅收差異

雖然會計制度與稅法同屬規(guī)范經(jīng)濟行為的專業(yè)領域,但二者分別遵循不同的規(guī)則,規(guī)范不同的對象,且存在諸多的差異。特別是房產稅屬地方稅,稅收政策具有一定的彈性空間,稅務機關在稅收執(zhí)法上擁有較大的自由裁量權。因此,在進行稅收籌劃時,一方面規(guī)范會計核算基礎工作,提高會計核算質量,按時申報納稅。另一方面要加強與稅務機關的聯(lián)系和溝通,爭取在稅法的理解上與稅務機關取得一致,特別在某些模糊和新生事物上的稅收處理能得到稅務部門的認可。

綜上所說,房產稅的稅收籌劃是一項較為復雜的工作,我們必須熟練掌握國家的稅收政策條文并靈活的加以運用,同時結合企業(yè)實際情況,綜合考慮各方面因素以及其他稅種的稅負效應,進行整體籌劃,尋求最佳方案,以達到企業(yè)整體效益最大化。

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